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Le gouvernement répond à une question parlementaire sur la déductibilité des frais d'un logement acheté par une société et mis à la disposition de son gérant. L'avantage de toute nature est calculé sur le revenu cadastral, quel que soit le prix d'achat.
Un député a interrogé le ministre des Finances sur le cas de sociétés de gestion qui achètent une habitation, parfois de luxe, comme résidence principale ou secondaire, et la mettent à la disposition de leur gérant comme élément de sa rémunération. Le gérant n'est imposé que sur un avantage de toute nature forfaitaire. La question portait sur cinq scénarios, avec un revenu cadastral de 1.500 euros dans chacun d'eux.
Le ministre rappelle d'abord que la déductibilité des frais liés à un tel bien se règle par la disposition générale de l'article 49 du CIR 92. La société doit démontrer qu'elle a exposé ces dépenses pour acquérir ou conserver des revenus professionnels imposables, et qu'elles constituent la contrepartie de prestations effectivement fournies par le dirigeant. L'octroi d'un avantage de toute nature ne suffit pas à lui seul à rendre les frais déductibles. Si les frais dépassent de manière déraisonnable les besoins professionnels, ils ne sont pas déductibles. Cette appréciation se fait au cas par cas et vaut que le bien serve de résidence principale ou secondaire.
Pour l'avantage de toute nature, la mise à disposition gratuite d'un bien immobilier est évaluée forfaitairement sur le revenu cadastral indexé (100/60, multiplié par 2, puis majoré de deux tiers si le logement est meublé). Dans les cinq scénarios, le calcul donne le même résultat. Le prix d'achat, la présence d'une piscine ou d'un pool house et la distinction entre résidence principale et secondaire n'y changent rien.
Le chauffage et l'électricité fournis gratuitement par la société sont également évalués forfaitairement. Pour les revenus 2026 (exercice 2027), le ministre indique 2.560 euros par an pour le chauffage et 1.280 euros par an pour l'électricité utilisée à d'autres fins que le chauffage.
L'entretien de la piscine et du pool house donne lieu à un avantage distinct selon l'organisation. Si un ouvrier occupé à temps plein et à la disposition continue du dirigeant assure cet entretien, l'avantage forfaitaire est de 5.950 euros par ouvrier. Si cet ouvrier s'occupe déjà d'autres tâches privées, l'entretien ne donne pas lieu à un avantage complémentaire. Si la société paie le matériel, l'avantage se détermine sur la valeur réelle. Lorsque l'entretien est confié à un prestataire externe payé par la société, l'avantage se détermine également sur la valeur réelle.
Le paiement du précompte immobilier par la société n'entraîne pas d'avantage imposable supplémentaire, car la société est elle-même redevable de cet impôt en tant que propriétaire.
Pour la construction en usufruit, le ministre précise que, si l'usufruit est surévalué, la société paie en réalité une partie de la nue-propriété. Cela crée un avantage de toute nature imposable au moment de l'achat. À la fin de l'usufruit, la question de savoir si le nu-propriétaire doit encore être imposé pour des travaux de rénovation réalisés pendant la période s'apprécie au cas par cas.
Ce que ça change pour vous
Cette réponse concerne les gérants et dirigeants de société qui occupent, ou envisagent d'occuper, un bien immobilier détenu par leur société. Elle ne crée pas de règle nouvelle : elle précise comment l'administration apprécie des situations déjà prévues par le CIR 92 et son arrêté d'exécution.
Pour la société, la déductibilité des frais n'est pas automatique. Elle doit pouvoir produire les documents probants montrant que la dépense correspond à des prestations réellement fournies par le dirigeant. Un logement de luxe ou une dépense jugée disproportionnée par rapport aux besoins professionnels peut être refusée.
Pour le gérant, il faut tenir compte de l'avantage forfaitaire calculé sur le revenu cadastral, du chauffage et de l'électricité, ainsi que de l'entretien éventuel de la piscine ou d'autres installations, selon les modalités exposées ci-dessus. Pour une construction en usufruit, un avantage peut apparaître dès l'achat si l'usufruit est surévalué, ce qui mérite une vérification avant la transaction.
Avant toute opération de ce type, il est prudent de faire vérifier sa situation par son comptable ou son conseiller fiscal, en particulier pour la justification des frais et le calcul des avantages.
Ce que disent les textes
Pour les revenus de 2026 (exercice d'imposition 2027), les règles générales suivantes s'appliquent au gérant et à la société :
- Barème de l’impôt des personnes physiques, revenus 2026 (exercice 2027) exercice 2027
Pour les revenus de 2026 : 25 % jusqu’à 16 720 euros, 40 % de 16 720 à 29 510 euros, 45 % de 29 510 à 51 070 euros, 50 % au-delà de 51 070 euros.
tranches de euros a euros taux pct 0 16 720 25 16 720 29 510 40 29 510 51 070 45 51 070 None 50 Taux d'imposition (impôt des personnes physiques), art. 130 CIR 92 (montants indexés) — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
25 % | 0 – 16.320 euros | 0 – 16.720 euros 40 % | 16.320 – 28.800 euros | 16.720 – 29.510 euros 45 % | 28.800 – 49.840 euros | 29.510 – 51.070 euros 50 % | 49.840 – … euros | 51.070 – … euros
- Quotité exemptée d’impôt : montant de base exercice 2026 et 2027
Chaque contribuable a droit à une première tranche de revenu non imposée. Montant de base : 10 910 euros pour les revenus 2025 (exercice 2026) et 11 550 euros pour les revenus 2026 (exercice 2027). Il augmente selon la situation personnelle, par exemple avec des enfants à charge.
montant de base euros exercice 2026 (revenus 2025) 10 910 exercice 2027 (revenus 2026) 11 550 Taux d'imposition (impôt des personnes physiques), art. 131 CIR 92 (montant indexé) — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
– 10.910 euros pour l'année de revenus 2025 (exercice d’imposition 2026) – 11.550 euros pour l'année de revenus 2026 (exercice d’imposition 2027)
- Impôt des sociétés : 25 %, et 20 % sur les 100 000 premiers euros (revenus 2026) exercice 2027
Pour les revenus 2026 (exercice 2027), le taux est de 25 % ; une petite société paie 20 % sur la tranche de 0 à 100 000 euros, sauf exclusions (participations de plus de 50 % du capital, société détenue pour moitié par d’autres sociétés, rémunération insuffisante du dirigeant, part excessive d’avantages de toute nature, sociétés d’investissement).
Article 215, CIR 92 (revenus 2026, montants indexés) — taux de l’impôt des sociétés, art. 215 CIR 92 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026Le texte officiel
Le taux de l'impôt des sociétés est fixé à 25 % Pour les sociétés qui sont considérées comme des petites sociétés, le taux de l'impôt sur la première tranche de 0 à 100.000 euros est toutefois fixé à 20 %
Ce qui reste à préciser
- Le ministre ne chiffre pas l'avantage forfaitaire du logement lui-même pour les revenus 2026, ni l'avantage de l'entretien de la piscine ; il les renvoie au revenu cadastral indexé et aux montants forfaitaires de l'arrêté royal.
- La réponse ne détaille pas le sort de l'avantage de toute nature à la fin de l'usufruit : elle précise seulement que la question se règle au cas par cas.
Sources
- SPF Finances — Fisconetplus, « Question parlementaire n° 1207 de monsieur Niels Tas du 26.05.2026 », 10 novembre 2026
Cet article résume des informations publiques et des textes officiels. Les taux, montants et délais cités sont recopiés des textes, avec leur source ; ils décrivent le cas général, pas votre situation. Ce n’est pas un conseil fiscal personnalisé. Notre méthode.