TVA à 6 % sur rénovation : le tribunal de Mons rappelle les critères de la transformation d’un logement

Le tribunal de première instance du Hainaut a rendu un jugement sur l'application du taux réduit de TVA de 6 % à des travaux réalisés dans un immeuble d'habitation. Il rappelle les conditions à réunir pour que des travaux soient qualifiés de transformation ou de rénovation.

Le tribunal de première instance du Hainaut, division de Mons, a rendu le 16 septembre 2025 un jugement dans un litige opposant un propriétaire à l'État belge au sujet du taux de TVA appliqué à des travaux réalisés dans un immeuble d'habitation.

Le propriétaire avait fait réaliser des travaux facturés avec un taux de TVA de 6 %. À l'issue d'un contrôle, l'administration a dressé un procès-verbal le 14 mars 2023, estimant que le contribuable ne prouvait pas que ces travaux étaient de la transformation ou de la rénovation, et qu'il fallait appliquer le taux de 21 %. Une réclamation a été rejetée le 3 octobre 2023.

Le contribuable soutenait que les travaux étaient bien de la transformation et de la rénovation, car il avait conservé les fondations et une majeure partie des murs porteurs, à concurrence de 84 % du bâti existant. Il invoquait subsidiairement une démolition-reconstruction conjointe d'un logement. L'État contestait que le bâti existant ait été conservé dans les proportions avancées et estimait que plus de la moitié des éléments structurels étaient nouveaux.

Le tribunal rappelle que le taux de 6 % est un taux dérogatoire et qu'il appartient à celui qui le revendique de prouver que toutes les conditions sont remplies. Il relève que la notion de transformation ou de rénovation n'est pas définie par la loi et s'appuie sur le commentaire de l'administration fiscale. Selon ce commentaire, une rénovation ne peut être admise que si elle s'appuie d'une manière significative sur d'anciens murs porteurs ou sur des éléments essentiels de la structure, la longueur des murs porteurs maintenus devant être significativement supérieure à celle des nouveaux. Les murs démolis puis reconstruits, même au même endroit, sont considérés comme neufs.

Le jugement cite également la jurisprudence de la Cour de cassation, selon laquelle il s'agit d'une nouvelle construction, taxée à 21 %, lorsque les travaux ne reposent pas sur les éléments essentiels de la structure et que le bâtiment est reconstruit après démolition, même si certaines parties comme les fondations, les caves ou la façade sont conservées.

Le jugement fixe la procédure : la cause a été plaidée le 17 juin 2025 et prise en délibéré le 24 juin 2025. Le texte qui précède la conclusion n'est pas repris dans les éléments transmis ; l'issue du litige n'apparaît donc pas dans la dépêche.

Ce que ça change pour vous

Ce jugement concerne les propriétaires qui font réaliser des travaux dans un logement et qui veulent appliquer le taux réduit de 6 % sur leurs factures. Il ne modifie pas la loi : il rappelle comment la justice apprécie la notion de transformation ou de rénovation.

Avant de facturer ou de payer des travaux à 6 %, il est utile de vérifier que l'immeuble répond aux conditions du régime, notamment l'ancienneté de la première occupation et l'usage en logement privé. Il faut aussi pouvoir démontrer, par des plans, des relevés et des constats, que les murs porteurs et la structure existants ont été conservés de manière significative, faute de quoi l'administration peut réclamer la différence au taux de 21 %, assortie d'intérêts et d'amendes.

Pour les travaux qui touchent à la structure, un avis de votre comptable ou de votre conseiller fiscal, avant les travaux, reste la meilleure façon de sécuriser le taux appliqué.

Ce que disent les textes

Pour les taux de TVA et les intérêts de retard en cas de paiement tardif :

• Les taux de TVA : 21 %, 12 %, 6 % et 0 %

  Le taux normal de la TVA est de 21 %. Des taux réduits s'appliquent aux biens et services énumérés par l'arrêté royal n° 20 : 6 % (tableau A : alimentation, eau, médicaments, livres, rénovation de logements de plus de 10 ans…), 12 % (tableau B : restaurant hors boissons, hôtels et camping depuis le 1er mars 2026…) et 0 % (tableau C : certains journaux et périodiques).

  Le texte officiel

  Le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée applicable aux biens et services visés par le Code est fixé à 21 p.c..

  Arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA (version coordonnée), AR n° 20 du 20/07/1970, art. 1er — texte officiel, lu le 12 novembre 2026

Ce qui reste à préciser

• L'issue du litige et la décision finale du tribunal ne figurent pas dans les éléments transmis.

Sources

• SPF Finances — Fisconetplus, « Jugement du tribunal de première instance du Hainaut du 16.09.2025 (24/167/A) », 10 novembre 2026