Biens immobiliers à l’étranger : le fisc n’envisage pas de changer le revenu cadastral fictif

Le ministre des Finances écarte, pour l'instant, une révision de la base d'imposition des biens immobiliers détenus à l'étranger par des particuliers belges. Les recettes de cette taxation augmentent d'année en année, et les contrôles ciblent les revenus non déclarés.

Selon une réponse écrite du vice-premier ministre et ministre des Finances, Anthony Dufrane (parlementaire) avait interrogé le gouvernement sur le rendement fiscal des biens immobiliers situés à l'étranger. Le SPF Finances recensait fin avril 2026 environ 252.083 contribuables belges (co)propriétaires d'un bien à l'étranger, dont près de 30.000 en possédant plusieurs.

Les recettes estimées de cette taxation (impôt des personnes physiques fédéral et régional) s'élèvent à 40,82 millions d'euros pour l'exercice d'imposition 2022, 49,08 millions pour 2023 et 57,95 millions pour 2024. Les données de l'exercice 2025 ne sont pas encore disponibles, l'enrôlement primaire de cette année ayant lieu jusqu'au 30 juin 2026.

Le SPF Finances a mis en contrôle 1.121 dossiers en 2024 et 1.899 dossiers en 2025. Ces contrôles visaient des contribuables dont l'administration avait reçu, par les échanges internationaux d'informations, des données sur des revenus non déclarés.

La base imposable reste calculée sur un revenu cadastral. Le gouvernement rappelle que cette méthode a été introduite à la suite d'un arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne du 12 avril 2018 (affaire C-110/17), afin d'assurer un traitement égal entre biens situés en Belgique et biens situés à l'étranger. Le revenu cadastral se calcule à partir de la valeur vénale du bien, ramenée au 1er janvier 1975 par un facteur de correction annuel, puis multipliée par un taux de 5,3 %. Le gouvernement estime que la méthode, établie en 2021, reste simple et efficace, et qu'elle n'a pas à être révisée.

Les biens détenus à l'étranger par l'intermédiaire d'une société ne sont pas soumis au revenu cadastral : les sociétés sont imposées sur le bénéfice résultant de leurs revenus locatifs réels. Le ministre indique qu'aucune modification de la législation n'est prévue à ce stade pour ces structures.

Ce que ça change pour vous

Si vous êtes propriétaire, seul ou avec d'autres, d'un bien immobilier à l'étranger en tant que particulier, ce bien doit en principe figurer dans votre déclaration à l'impôt des personnes physiques, sur la base d'un revenu cadastral ou de son équivalent étranger. Les règles actuelles restent en vigueur : aucune révision n'est annoncée à ce stade.

Si ce bien est détenu via une société, la réponse du ministre indique qu'il n'est pas repris dans le recensement et qu'aucune obligation déclarative nouvelle n'est prévue pour ces structures à ce stade. Une réponse parlementaire n'est pas une modification de la loi.

Les échanges automatiques d'informations avec les autres pays européens permettent à l'administration de repérer les revenus étrangers non déclarés et d'engager des contrôles. Si vous possédez un bien à l'étranger, vérifiez que vos revenus et votre déclaration sont complets. Pour une situation précise, faites-vous conseiller par votre comptable ou votre conseiller fiscal.

Ce qui reste à préciser

• Les données de recettes pour l'exercice d'imposition 2025 ne sont pas encore disponibles.
• Le gouvernement n'a pas indiqué de date précise pour une éventuelle révision de la base de calcul ou une extension de l'obligation déclarative aux sociétés.

Sources

• SPF Finances — Fisconetplus, « Question parlementaire n° 1213 de monsieur Anthony Dufrane du 26.05.2026 », 10 novembre 2026