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Démolition-reconstruction de logements : le taux réduit de TVA de 6 % confirmé dans plusieurs décisions anticipées

Par la rédaction d’Échéance ·

Article rédigé avec l’aide d’une intelligence artificielle, à partir des sources officielles citées. Éditeur responsable : Vincent Laurent. Notre méthode

Une femme en chemise bleue passe en revue des tickets de caisse orange et des documents sur un bureau blanc, avec une calculatrice rose et une tasse.

Photo d’illustration — https://kaboompics.com/, Licence Pexels, via Pexels (source)

Plusieurs décisions anticipées du SPF Finances confirment l'application du taux réduit de TVA de 6 % à des projets de démolition suivie de reconstruction de logements, sous conditions. Parallèlement, des réponses parlementaires précisent le rôle des communes dans la révision des revenus cadastraux.

Le Service des Décisions Anticipées a rendu plusieurs décisions, toutes datées du 22 ou du 29 septembre 2026, qui portent sur la démolition d'un bâtiment suivie de la reconstruction d'habitations sur la même parcelle cadastrale. Dans chaque cas, le demandeur a obtenu la confirmation qu'il pouvait, sous réserve des conditions, bénéficier du taux réduit de 6 %.

Une première décision concerne la démolition d'une ancienne habitation et la reconstruction d'une maison unifamiliale, dont le maître d'ouvrage est une personne physique qui l'occupera comme habitation propre. Le taux de 6 % s'applique si, après les travaux, le bâtiment reste une habitation unique utilisée à titre principal comme habitation propre, d'une superficie habitable de 200 m² au maximum.

Une autre décision porte sur la démolition d'un ancien ensemble immobilier de serres et de bureaux, suivie de la reconstruction d'un immeuble mixte de treize appartements et d'une zone professionnelle. Le taux réduit est accordé pour les logements, à condition que chaque appartement ne dépasse pas 175 m² après travaux. La zone professionnelle n'est pas couverte par la décision.

Dans une décision distincte, le SDA a confirmé la même logique pour la démolition d'un bâtiment de type remise ou garage, suivie de la reconstruction de deux maisons unifamiliales par le même maître d'ouvrage. Ces décisions valent pour les ventes dont la TVA n'est pas encore devenue exigible à la date de la décision.

Les décisions rappellent les conditions communes : la même personne doit être maître d'ouvrage de la démolition et de la reconstruction ; le bâtiment démoli doit avoir une consistance significative ; la démolition doit en principe concerner un bâtiment entier, une tolérance administrative existant dans certains cas de transformation lourde ; la reconstruction doit se faire sur la même parcelle cadastrale. Un lien entre démolition et reconstruction doit pouvoir être démontré, sans critère de chronologie strict.

Pour les ventes, le taux de 6 % suppose que l'acquéreur occupe le logement comme habitation propre et unique et qu'il y établisse son domicile sans délai, ou que le logement soit loué à long terme, à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social. Les formalités doivent aussi être respectées, notamment la déclaration électronique prévue par la réglementation.

Les décisions précisent aussi que certains éléments restent au taux normal, notamment les piscines, saunas, courts de tennis et installations similaires, ainsi que les éléments spécifiques d'une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles.

Par ailleurs, deux réponses ministérielles du 10 juillet 2026 aux questions parlementaires de Barbara Pas et de Lode Vereeck, ainsi qu'une réponse du 14 juillet 2026 à la question de Vincent Van Quickenborne, décrivent les actions de confort menées par des communes. Selon le SPF Finances, la détermination du revenu cadastral relève d'une compétence exclusive du SPF Finances, l'Administration générale de la Documentation patrimoniale. Les communes peuvent collaborer en sensibilisant les habitants et en invitant à déclarer les travaux, notamment l'installation d'une salle de bain ou d'un confort chauffage.

Selon ces réponses, le contribuable qui a reçu une demande de confirmation écrite de sa commune doit répondre à la demande. Le SPF Finances peut, en l'absence de déclaration, réévaluer le revenu cadastral, et le contribuable est informé par une notification contre laquelle il peut introduire une réclamation. Le SPF Finances indique avoir travaillé avec 181 communes et donne les chiffres de réévaluations liées à l'amélioration du confort, pour 20 756 habitations en 2025.

Le ministre précise que la révision du revenu cadastral se fait par référence au marché locatif de 1975, faute de péréquation générale depuis cette date, et non au marché locatif actuel.

Ce que ça change pour vous

Si vous faites démolir un bâtiment et reconstruire un logement sur la même parcelle, la décision anticipée ne vous est pas directement applicable mais indique comment l'administration interprète la règle. Le taux de 6 % dépend de la qualité de l'acquéreur, de la superficie habitable et du respect des formalités. Un promoteur ou un particulier doit vérifier ces conditions dès la conception du projet, en particulier l'occupation du logement et la superficie maximale de 175 ou 200 m² selon le cas.

Si vous êtes propriétaire d'une habitation et recevez une lettre de votre commune vous demandant de confirmer l'état de votre logement (salle de bain, chauffage), il est prudent de répondre dans le délai indiqué et de vérifier vos déclarations auprès de votre comptable ou de votre conseiller fiscal. En l'absence de déclaration, le SPF Finances peut réévaluer le revenu cadastral, ce qui peut augmenter le précompte immobilier et, dans certains cas, l'impôt des personnes physiques.

Ce que disent les textes

Pour situer les taux de TVA évoqués dans ces décisions :

  • Les taux de TVA : 21 %, 12 %, 6 % et 0 %

    Le taux normal de la TVA est de 21 %. Des taux réduits s'appliquent aux biens et services énumérés par l'arrêté royal n° 20 : 6 % (tableau A : alimentation, eau, médicaments, livres, rénovation de logements de plus de 10 ans…), 12 % (tableau B : restaurant hors boissons, hôtels et camping depuis le 1er mars 2026…) et 0 % (tableau C : certains journaux et périodiques).

    Le texte officiel
    Le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée applicable aux biens et services visés par le Code est fixé à 21 p.c..
    Arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA (version coordonnée), AR n° 20 du 20/07/1970, art. 1er — texte officiel, lu le 12 novembre 2026

Ce qui reste à préciser

  • Les dépêches ne précisent pas la date d'entrée en vigueur de la réévaluation du revenu cadastral dans les communes citées, ni le montant d'impôt supplémentaire qui en résulte pour un logement donné.
  • Les décisions anticipées sont publiées sans les noms des demandeurs ni les adresses, et plusieurs passages restent anonymisés.

Sources

Cet article résume des informations publiques et des textes officiels. Les taux, montants et délais cités sont recopiés des textes, avec leur source ; ils décrivent le cas général, pas votre situation. Ce n’est pas un conseil fiscal personnalisé. Notre méthode.

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