Marché immobilier bruxellois : l’abattement et le plafond de 600.000 euros sous la loupe

Le ministre bruxellois des Finances répond à une question parlementaire sur les évolutions du marché immobilier et sur l'effet des droits d'enregistrement dans les trois Régions. Il annonce notamment un relèvement du plafond de l'abattement à 800.000 euros en 2029.

Lors de la commission des Finances et des Affaires générales du Parlement bruxellois, le député Louis de Clippele a interrogé le ministre bruxellois des Finances, Dirk De Smedt, sur une analyse de SmartBlock portant sur plus de 34.000 annonces immobilières publiées depuis janvier 2025. Selon cette analyse, la part des appartements vendus en moins de 60 jours est passée d'environ 50 % à 37 % en 2025, et celle des maisons de 48 % à 33 %. La part des biens dont le prix a été revu à la baisse est passée d'un peu plus d'un quart à environ un tiers en fin d'année 2025, et se situe entre 30 % et 35 % en 2026.

Le ministre répond que ces indicateurs portent sur les annonces et non sur les ventes conclues, et qu'il ne dispose pas de données sur ces aspects. Selon le baromètre immobilier des notaires, le nombre de transactions à Bruxelles a augmenté de 6,1 % au premier trimestre 2026 par rapport au premier trimestre 2025. Le prix moyen d'une maison atteignait un peu plus de 607.000 euros, en hausse de 4,4 %, et celui d'un appartement près de 303.000 euros, en hausse de 2 %. Depuis 2022, le prix moyen d'une maison a progressé de 5,7 % à Bruxelles, contre plus de 12 % en Flandre et 15 % en Wallonie.

Le ministre cite également les taux hypothécaires, compris entre 3,4 % et 4,4 % en mai 2026 selon Febelfin, et une baisse d'environ 8 % du nombre de crédits hypothécaires accordés au deuxième trimestre 2026 par rapport à la même période de 2025. Selon l'Institut bruxellois de statistique et d'analyse (IBSA), plus de 85 % des acquisitions bénéficiant de l'abattement sont financées par un crédit hypothécaire. La Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs de 0,25 % ce mois-ci, selon le ministre.

Sur l'accès de la classe moyenne, le ministre s'appuie sur une évaluation de l'IBSA publiée fin 2024, qui indique que plus de 80 % des acquisitions concernées par l'abattement sont faites par des primo-acquéreurs, plutôt jeunes, achetant plus souvent seuls et surtout des appartements. Le prix moyen d'une maison bruxelloise dépasse désormais le plafond de 600.000 euros fixé pour l'abattement. L'accord de gouvernement prévoit de relever ce plafond à 800.000 euros en 2029. La prime Be Home sera par ailleurs doublée en 2027, pour soutenir les propriétaires occupants par une réduction du précompte immobilier.

Sur la concurrence avec les autres Régions, le ministre rappelle qu'à Bruxelles, l'abattement exonère les premiers 200.000 euros du prix d'acquisition d'une habitation propre et unique, et qu'un abattement complémentaire peut être accordé en cas d'amélioration de la performance énergétique. En Flandre, le taux réduit de 2 % pour l'habitation propre et unique sera supprimé le 1er janvier 2027 ; le taux repassera donc à 3 %. Selon les évaluations de l'IBSA, antérieures à ces réformes, les Bruxellois achetaient déjà de plus en plus souvent en dehors de la Région, surtout des maisons en périphérie immédiate. Le ministre souligne qu'une maison coûte en moyenne entre 130.000 et 160.000 euros de moins en périphérie.

Enfin, le ministre précise que l'abattement et les taux réduits des autres Régions sont réservés à l'achat d'une unique habitation destinée à être occupée par son acquéreur. Les investisseurs sont soumis au taux ordinaire de 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie, contre 12 % en Flandre. Selon lui, cela concentre l'avantage fiscal sur le logement occupé et limite le risque de spéculation.

Dans sa conclusion, Louis de Clippele rappelle que les droits d'enregistrement constituent l'un des principaux leviers de recettes de la Région. Il estime que ces recettes dépendent aussi du volume des transactions et plaide pour un ajustement du curseur afin de rester compétitif face aux autres Régions.

Ce que ça change pour vous

Pour un acheteur qui occupe son logement à Bruxelles, l'abattement sur les droits d'enregistrement reste le principal avantage. Il s'applique aux premiers 200.000 euros du prix, dans la limite d'un total de 600.000 euros pour le prix et les charges, et suppose de respecter plusieurs conditions : le bien doit être situé dans les 19 communes, l'acheteur doit être une personne physique qui ne possède déjà aucune autre habitation, il doit s'y domicilier dans les 3 ans et y garder sa résidence principale pendant 5 ans sans interruption. Le ministre annonce un plafond relevé à 800.000 euros en 2029, sans que ce relèvement soit encore en vigueur.

Les investisseurs ne bénéficient pas de l'abattement : ils paient le taux ordinaire de 12,5 % à Bruxelles. Avant d'acheter un bien en périphérie ou dans une autre Région, il faut comparer le coût réel de l'opération, droits d'enregistrement, prix, travaux et crédit compris, et non seulement les taux affichés. Pour les acquéreurs flamands, le taux réduit de 2 % disparaîtra le 1er janvier 2027. Il est conseillé de vérifier sa situation avec son notaire ou son conseiller fiscal avant de signer un compromis.

Ce que disent les textes

Pour un achat de bien immobilier à Bruxelles, les règles en vigueur sont les suivantes :

• Droit d’enregistrement sur l’achat d’un bien immobilier : 12,5 % Bruxelles

  L’achat d’un bien immobilier situé à Bruxelles (maison, appartement, terrain) est taxé à 12,5 %, calculés sur le prix convenu augmenté des charges, sans pouvoir descendre sous la valeur vénale du bien.

  Le texte officiel

  Le tarif est fixé à 12,5 %. Le droit d’enregistrement est calculé sur base de la valeur conventionnelle (éventuellement augmentée des charges imposées à l’acquéreur) conclue par les parties au contrat de vente, sans pouvoir être inférieure à la valeur vénale

  Droits d’enregistrement (vente, hypothèque, partage, donation), Code des droits d’enregistrement (Région de Bruxelles-Capitale), droits de vente — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
• Abattement de 200 000 € sur l’achat de sa future résidence principale Bruxelles

  L’acheteur (personne physique) d’une habitation à Bruxelles ne paie pas de droits d’enregistrement sur les premiers 200 000 €, soit un avantage maximal de 25 000 €. Le montant total de l’achat (prix et charges) ne peut pas dépasser 600 000 €. L’abattement vaut aussi pour un bien en construction ou sur plan, s’il est soumis aux droits d’enregistrement et non à la TVA.

  Le texte officiel

  Ainsi, sur les premiers 200 000 € , l’acheteur d’un bien immobilier ne doit pas payer de droits d’enregistrement. Cela signifie que pour un bien dont le montant d’achat s’élève à 200 000 €, l’acheteur ne paie pas de droits d’enregistrement, soit un avantage de 25 000 €. […] Le montant sur lequel les droits d’enregistrement sont acquittés ne peut pas excéder 600 000 € .

  Abattement sur les droits de vente, art. 46bis du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe (Région de Bruxelles-Capitale) ; ordonnance du 17 novembre 2022 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
• Abattement bruxellois : les conditions Bruxelles

  Conditions cumulatives : bien situé dans les 19 communes, acheteur personne physique, achat de la totalité en pleine propriété d’un bien destiné en tout ou en partie à l’habitation, ne posséder au compromis la totalité en pleine propriété d’aucune autre habitation (en Belgique ou à l’étranger), s’y domicilier dans les 3 ans de l’enregistrement de l’acte et y garder sa résidence principale 5 ans sans interruption.

  Le texte officiel

  L’acquéreur est une personne physique ; L’acquisition doit porter sur la totalité du bien en pleine propriété ; L’acquisition doit porter sur un bien immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation ; Au moment du compromis de vente, l’acquéreur ne peut pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation . […] L’acquéreur s’engage à établir sa résidence principale dans le bien pour lequel il bénéficie de l’abattement endéans les 3 ans à compter de la date d’enregistrement de l’acte authentique à laquelle les droits proportionnels ont été levés. L’acquéreur doit, durant une période ininterrompue de 5 ans, conserver sa résidence principale dans le bien acheté

  Abattement sur les droits de vente, art. 46bis C. enreg. (Région de Bruxelles-Capitale) — texte officiel, lu le 12 novembre 2026
• Abattement bruxellois : remboursement au prorata si l’on déménage avant 5 ans Bruxelles

  Depuis le 1er avril 2023, celui qui quitte le bien avant la fin des 5 ans ne rembourse l’avantage qu’au prorata des années non écoulées (sauf force majeure). La règle vaut aussi pour un abattement obtenu avant cette date si le départ a lieu après.

  Le texte officiel

  Depuis le 1er avril 2023, ce remboursement est proratisé pour les années non écoulées. Cet assouplissement s’applique également à un abattement obtenu avant le 1er avril 2023, pour autant que le non-respect de ce délai de 5 ans survienne à partir de cette date.

  FAQ – Abattement général, art. 46bis C. enreg. (Région de Bruxelles-Capitale), modifié par l’ordonnance du 17 novembre 2022 — texte officiel, lu le 12 novembre 2026

Ce qui reste à préciser

• Le relèvement du plafond de l'abattement à 800.000 euros est annoncé dans l'accord de gouvernement pour 2029 ; il n'est pas encore voté.
• Le doublement de la prime Be Home en 2027 est annoncé et n'est pas encore en vigueur.
• La suppression du taux réduit de 2 % en Flandre au 1er janvier 2027 relève d'une réforme annoncée par le ministre ; elle n'est pas encore appliquée.
• Les analyses de l'IBSA citées datent d'une période antérieure aux réformes récentes dans les autres Régions.

Sources

• SPF Finances — Fisconetplus, « Question parlementaire orale n° 50 de monsieur Louis de Clippele du 10.09.2026 (Région de Bruxelles-Capitale) », 29 octobre 2026